Zia Angela: toeletta e negozio per cani, gatti e piccoli animali a Gaeta

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Zia Angela...... il sogno di ogni cane

Normativa: Condomini

(art. 1138 codice civile, art. 844 codice civile, massima della cassazione 899 del 24 marzo 1972, e 1394 del 6 marzo 2000)

Ben lontana dal volermi sostituire ad un  avvocato, suggerisco alcuni spunti e rimando agli opportuni approfondimenti.

Molte persone che avvertono l’esigenza di vivere con un amico  a quattro zampe, o già vi convivono, devono affrontare il problema dei regolamenti condominiali che proibiscono la presenza di animali.  In realtà sono numerose le sentenze che sanciscono a chiare lettere che nessun regolamento o assemblea condominiale può limitare il diritto di proprietà e che quindi non è possibile impedire in alcun modo di tenere animali in condominio. Il regolamento condominiale può essere espressamente accettato con una firma ed allora si chiama regolamento contrattuale e può prevedere che nel proprio appartamento non si possa introdurre alcun animale, ma è quasi impossibile che il padrone di un animale firmi un simile patto.
L'ipotesi più frequente si verifica quando nel condominio c'è un regolamento preesistente, che vieta il possesso di animali in genere.
Un simile divieto è illegittimo in assoluto, in quanto " Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino" (art. 1138 codice civile). Il regolamento condominiale va però approvato all'unanimità.
I motivi più frequenti che inducono a contestazioni in ambito condominiale sono: oltre a sporcare le aree condominiali, all'abbaiare ed ululare in ore inopportune, si può verificare il comportamento pericoloso di alcuni cani, specie se lasciati liberi senza museruola, o, più semplicemente, la presenza di persone che non amano gli animali. 
In questi casi è importante far valere i propri diritti senza farsi intimorire. La richiesta di allontanare un animale, oltre ad essere documentata da validi motivi, deve essere supportata da una raccolta di firme di più inquilini. I casi in cui il Giudice e l'Autorità Sanitaria possono imporre l'allontanamento degli animali sono davvero rari e si verificano quando ci sono comprovati motivi di ordine igienico - sanitario, o a causa di una concentrazione eccessiva di animali in uno spazio abitativo.



Inoltre, il disturbo (l'abbaiare) e le immissioni (odori vari, bisogni fisiologici) devono ritenersi illeciti solo quando la loro intensità e la loro frequenza sono tali da causare l'insofferenza o provocare disturbi alla quiete o malessere anche a persone di normale sopportazione, poiché ciò costituisce un uso anormale del diritto di proprietà (sentenza Cassazione 1394 del 2000).
Nelle case in affitto, private, comunali o popolari che siano, è praticamente impossibile vietare la detenzione di animali, a meno che il proprietario dello stabile all'atto dell'acquisto non si sia impegnato per contratto a non consentire la presenza di animali.
Riassumendo: nel caso di una casa di proprietà, eventuali limitazioni alla presenza di animali devono essere accettate al momento dell'acquisto, e comunque il regolamento assembleare può essere variato con l'approvazione della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso di una casa in affitto, il divieto di tenere animali deve essere concordato in sede di firma del contratto.
Riguardo all'uso dell'ascensore o delle scale, considerate "parti comuni" del condominio (art. 1117 codice civile), questo non può essere menomate dal regolamento. Sono sanzionabili però quelle condotte che provocano il deterioramento, la distruzione, o che deturpano o imbrattano cose mobili o immobili altrui (art. 635  e 639 codice penale).



Nel caso di minaccia di avvelenamento di un animale domestico è necessario presentare una denuncia - querela nei confronti dei responsabili della minaccia alla Polizia Municipale, o alla polizia di Stato, o ai Carabinieri o al Corpo Forestale dello Stato, configurandosi i reati di cui all'art. 638 codice penale, cioè uccisione o danneggiamento di animali di proprietà, e quelli previsti dal Testo Unico delle Leggi Sanitarie, che punisce la distribuzione di sostanze velenose.
a: le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo menomare i diritti di proprietà e di godimento spettanti a ciascuno dei condomini nell'ambito della proprietà esclusiva.
Sentenza della Cassazione 1394 del 6 marzo 2000: «Se il cane abbaia non è disturbo della quiete. Se il cane non disturba una pluralità di persone ma solo il vicino ”il fatto non sussiste”. Perché vi sia reato ”è necessario che i rumori siano obiettivamente idonei a incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone».
Sentenza della Pretura di Campobasso del 12 maggio 1990: "Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene".
Massima della Cassazione n. 899 del 24 marzo 1972: «È inesistente il divieto giuridico di tenere cani in condominio. Il regolamento condominiale che contenga una norma contraria è limitativo del diritto di proprietà, quindi giuridicamente nullo. L’assemblea condominale non può deliberarlo».
Da segnalare anche le due sentenze emesse da un pretore di Torino e da uno di Milano i quali hanno assolto dalle loro presunte colpe due proprietari di cani e in entrambi i casi hanno condannato i proprietari degli stabili alle spese giuridiche, sentenziando inoltre che:
«i cani e gli altri animali domestici fanno parte delle affettività familiari».

Se le norme dei regolamenti condominiali, che regolano le capacità dei condomini sulle loro proprietà esclusive, sono precostituite dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, devono essere espressamente accettate dai condomini (nell'atto di acquisto o locazione o con atto separato). Le norme regolamentari possono limitare il pieno esercizio del diritto di proprietà nelle parti esclusive dei singoli condomini solo se decise dall'assemblea all'unanimità (dei condomini, non dei presenti). E' sufficiente l'opposizione di un solo condomino perché non possa istituirsi, ex novo, il divieto di tenere animali. Se un proprietario di animale acquista o prende in affitto un appartamento in un edificio già provvisto di regolamento approvato dall'assemblea condominiale, non è vincolato alle disposizioni limitative di esso a carico delle proprietà esclusive dei singoli condomini se le stesse limitazioni non siano state trascritte nei pubblici registri immobiliari o menzionate e accettate negli atti di acquisto  o di locazione.
art. 844 Codice Civile: il proprietario di un fondo non può impedire i rumori del fondo vicino, se non superano le normali tollerabilità. La giurisprudenza ha affermato che tale articolo va applicato anche nei rapporti tra condomini.

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